אז בהמשך ישיר לכתבה שפורסמה באתר שלי על הפתרון להורדת מחירי הנדל"ן (לכתבה לחץ כאן)
מפרסם משרד האוצר על עלייה קיצונית ברכישת דירה שניה (להשקעה) במטרה לצנן את שוק המשקיעים ובכך לפתוח יותר דירות לזוגות צעירים, הבעיה היא שיווצר אפקט פרפר שיגרום פשוט לדבר ההפוך.
משקיעים עונים על צרכים שונים של השוק כגון רכישת דירות קטנות 1.5-2 חדרים, נכסים אלו לא מתאימים לזוגות צעירים עם ילדים וכמובן לא מתאימים למשפחות, משקיעים רוכשים דירות שמטרת הרכישה היא להשכיר אותה למי שאינו יכל לרכוש דירה או שאינו מעוניין לרכוש דירה (החזר חודשי, רמת סיכון וכד'), משקיעים מחפשים פתרון לריבית הנמוכה ונכון להיום הם יעדיפו להשקיע בארץ נושא המיסוי עדיין היחסית נמוך בישראל.
אם וכאשר ממשלת ישראל תחליט על המהלך השנוי במחלוקת הזה, של להעלות את מס הרכישה על דירה שניה פי 4 ממה שהוא היום זאת לדעתי תהיה תגובת השרשרת:
1. משקיעים ירוצו בהתחלה לרכוש דירות דבר שיעלה את מחירי הנדל"ן בפריפריה (שזה כמעט המקום היחיד שיש בו עוד דירות במחיר סביר)
2. ברגע שהחוק ייכנס לתוקף כל משקיע שעדיין לא רכש נדל"ן בארץ יחפש אלטרנטיבה לכסף שלו וכשהוא לא ימצא אותה בבנקים (כמה תשואה אפשר כבר לקבל עם ריבית של 0.1%?) הוא יחפש אותה בבורסה במניות חוץ או בנדל"ן בחו"ל ואז מדינת ישראל תפסיד הרבה מאוד כספי מיסים שיוזרמו לכלכלת מדינות חוץ והבנקים יאבדו מכוח המזומנים שלהם לכן הם ייאלצו לקנות כסף מהציבור או מבנק ישראל דבר שיעלה את עמלות הבנקים ומי משלם על זה?
אנחנו!
3. א' ב' בכלכלה, כשאין היצע והביקוש גדל מה קורה?
עליית מחירים!
כשאין רוכשים של דירות להשקעה לא יהיו דירות לכ 25% משוק הנדל"ן בארץ שאלו השוכרים בעצם, לכן עצירת שוק המשקיעים יוביל לעלייה חדה במחירי השכירות רק אם המהלך הזה יהיה מגובה בפיקוח על מחירי השכירות, יחד עם מיסוי על דמי שכירות מהשקל הראשון כפי שמקובל בדיבידנד או בבורסה, מה שיהיה מאוד מאוד קשה להעביר, הרי רוב נבחרי הציבור מחזיק בנדל"ן להשקעה אזי האפקט יהיה הרסני לשכבות החלשות/בינוניות.
4. בעלי הנכסים של דירות קטנות 1.5-2 חד, יהיו בצרה, הסיבה היא שפשוט לא יהיה מי שירכוש את הנכסים האלו, בשלב הזה או שיהיו הרבה דירות רפאים בגדלים קטנים, או אנשים שלקחו התחייבויות על נכסים אחרים בידיעה שהם ימכרו את דירת החדר וחצי שלהם בX מחיר יפסידו הרבה מאוד כסף במקרה הטוב או שיפסידו את העסקה שאליה התחייבו במקרה הרע מפאת חוסר יכולת לשלם את הסכום שנקבע מראש.
בדוח שפרמה הכנסת ב 3/3/2014 (לדו"ח המלא לחץ כאן) פורסם שיש עלייה מתמדת משנת 2006 בכמות הפרט ומשקי הבית ששוכרים דירה למגורים
בטבלה רואים בבירור שיש אזורים מסויימים בהם יש יותר דירות שמאוכלסות ע"י שוכרים מאשר ע"י הבעלים
הפתרון להורדת מחירי הנדל"ן היא בטוח לא לגרום לעליית מחירים או לקיפאון בענף כפי שעשה מר יאיר לפיד בהבטחת חוק מע"מ 0 בשנת 2014.
הפתרון הוא לבנות בהיקף גבוה, לשחרר קרקעות, להקל על בירוקרטיה של תוכניות תמ"א למיניהן, לבנות דירות למשתכן, קרקעות בזול לצעירים עד גיל 35, הפחתת המיסוי לכל מי שמוכר דירה שניה ב שנתיים הקרובות, הטבות מס לקבלנים שמסיימים לבנות מהר ועוד.
ויש עוד פתרון שכנראה יבוא אם נרצה או לא, וזה עליית הריבית, ברגע שהריבית תעלה כל מי שהתחייב למשכנתא גבוהה למעלה מ 75% ומשלם את המקסימום שזה שלישי מההכנסה החודשית, יהיה בבעיה כי העלאה של אפילו 3-5% בריבית יכלה להגיע למאות ואלפי שקלים תוספת להחזר המשכנתא החודשי, הדבר ייצור קושי להחזיר את המשכנתא ומאות משפחות יימכרו את הנכסים שלהם דבר שיוביל להיצע גדול ולתחרות בקרב מוכרי הדירות שיתבטא בסופו של יום בירידת מחירים אבל גם במצוקה כלכלית קשה למיעוטי יכולת.
אייל ימיני
מומחה לנדל"ן ומקרקעין
YEMINI GROUP
