תגית: נדל"ן

שימו לב לשינוי במס הרכישה כפי שפורסם היום, רוכשי דירות למגורים, משמע דירה יחידה, יהיו זכאים למדרגות מס מעט גבוהות יותר, ז"א תשלום נמוך יותר לרשות המיסים, ברכישת דירה מזכה.
לדוגמא: רוכשי דירה ראשונה ויחידה יהיו זכאים לפטור מלא מהשקל הראשון ועד סכום של 1,623,320 ש"ח להבדיל מהסכום הקודם שהיה ע"ס של כ 1.570.000 ש"ח

מעל 1,623,320 ועד 1,925,460 גובה המס יהיה 3.5% על ההפרש וההמשך בטבלה המצורפת.
הבשורה אומרת שרוכשי הדירות יהנו ממס נמוך יותר, למרות שזה לא משקף את המציאות מהסיבה של עליות מחירים בתחום הנדל"ן שבשנת 2016 הגיע לכ 8%.

השינוי במס נכנס לתוקף כבר עכשיו
הטבלה מתוך אתר דה מרקר

כל מי שתולה תקוות בשר האוצר הנכנס, כחלון, קיבל שיעור חשוב בהון ושלטון היום כשכחלון הודיע שהוא מעביר את הסמכות לענייני הגז לראש הממשלה וזאת לכאורה בגלל מקורבים לשר, זה רק מוכיח לנו שדיבורים לחוד ומעשים לחוד, ולכל מי שמפנטז על ירידת מחירים בנדל״ן חייב לדעת שיש 2 דרכים להוריד את מחירי הדירות האחת מהירה והרסנית והשניה איטית ולא ברורה. 

המהירה וההרסנית היא בעצם העלאה מהירה של הריבית (שתעלה במוקדם או במאוחר) מה שיגרום להעלאת ההחזר החודשי ובעצם לזה שמשפחות ייאלצו למכור את הנכסים כי לא יוכלו לעמוד בהחזר החודשי דבר שישחרר לשוק מאות נכסים ובאותה הנשימה יגרום לאינפלציה כאוס ופחד בקרב אזרחי ישראל ובקרב רוכשי דירות למגורים.  

הדרך האיטית ובטוחה זה לתכנן ולבנות בכמויות אדירות ובמחירים למשתכן, בניין של סטנדרטי לוקח לו כשלוש שנים כולל הזמן שלוקח לקבל היתר והזמן שלוקח לבנות בפועל ואני לא משבר על ת״א אלה על אזורים יחסית גמישים, זאת אומרת שמדובר בשנים על גבי שנים של תכנון ובניה ורק אחרי כארבע שנים באמת יהיו ירידות מחירים משמעותיות אבל לא יותר משווי הנכסים מיום קבל ההיתר!
וזה עוד לפני שדיברנו על להעביר רפורמות ולשנות ולהניע תהליכים

לכן חברים מי שמצפה לירידות מחירים בזמן הקצר או שיקבל אינפלציה וכאוס כדוגמא הראשונה או שייאלץ להמתין שנים רבות עד (אולי) שיקרה משהו בפועל!

  

אז בהמשך ישיר לכתבה שפורסמה באתר שלי על הפתרון להורדת מחירי הנדל"ן (לכתבה לחץ כאן)
מפרסם משרד האוצר על עלייה קיצונית ברכישת דירה שניה (להשקעה) במטרה לצנן את שוק המשקיעים ובכך לפתוח יותר דירות לזוגות צעירים, הבעיה היא שיווצר אפקט פרפר שיגרום פשוט לדבר ההפוך.

משקיעים עונים על צרכים שונים של השוק כגון רכישת דירות קטנות 1.5-2 חדרים, נכסים אלו לא מתאימים לזוגות צעירים עם ילדים וכמובן לא מתאימים למשפחות, משקיעים רוכשים דירות שמטרת הרכישה היא להשכיר אותה למי שאינו יכל לרכוש דירה או שאינו מעוניין לרכוש דירה (החזר חודשי, רמת סיכון וכד'), משקיעים מחפשים פתרון לריבית הנמוכה ונכון להיום הם יעדיפו להשקיע בארץ נושא המיסוי עדיין היחסית נמוך בישראל.

אם וכאשר ממשלת ישראל תחליט על המהלך השנוי במחלוקת הזה, של להעלות את מס הרכישה על דירה שניה פי 4 ממה שהוא היום זאת לדעתי תהיה תגובת השרשרת:

1. משקיעים ירוצו בהתחלה לרכוש דירות דבר שיעלה את מחירי הנדל"ן בפריפריה (שזה כמעט המקום היחיד שיש בו עוד דירות במחיר סביר)

2. ברגע שהחוק ייכנס לתוקף כל משקיע שעדיין לא רכש נדל"ן בארץ יחפש אלטרנטיבה לכסף שלו וכשהוא לא ימצא אותה בבנקים (כמה תשואה אפשר כבר לקבל עם ריבית של 0.1%?) הוא יחפש אותה בבורסה במניות חוץ או בנדל"ן בחו"ל ואז מדינת ישראל תפסיד הרבה מאוד כספי מיסים שיוזרמו לכלכלת מדינות חוץ והבנקים יאבדו מכוח המזומנים שלהם לכן הם ייאלצו לקנות כסף מהציבור או מבנק ישראל דבר שיעלה את עמלות הבנקים ומי משלם על זה?
אנחנו!

3. א' ב' בכלכלה, כשאין היצע והביקוש גדל מה קורה?
עליית מחירים!
כשאין רוכשים של דירות להשקעה לא יהיו דירות לכ 25% משוק הנדל"ן בארץ שאלו השוכרים בעצם, לכן עצירת שוק המשקיעים יוביל לעלייה חדה במחירי השכירות רק אם המהלך הזה יהיה מגובה בפיקוח על מחירי השכירות, יחד עם מיסוי על דמי שכירות מהשקל הראשון כפי שמקובל בדיבידנד או בבורסה, מה שיהיה מאוד מאוד קשה להעביר, הרי רוב נבחרי הציבור מחזיק בנדל"ן להשקעה אזי האפקט יהיה הרסני לשכבות החלשות/בינוניות.

4. בעלי הנכסים של דירות קטנות 1.5-2 חד, יהיו בצרה, הסיבה היא שפשוט לא יהיה מי שירכוש את הנכסים האלו, בשלב הזה או שיהיו הרבה דירות רפאים בגדלים קטנים, או אנשים שלקחו התחייבויות על נכסים אחרים בידיעה שהם ימכרו את דירת החדר וחצי שלהם בX מחיר יפסידו הרבה מאוד כסף במקרה הטוב או שיפסידו את העסקה שאליה התחייבו  במקרה הרע מפאת חוסר יכולת לשלם את הסכום שנקבע מראש.

בדוח שפרמה הכנסת ב 3/3/2014 (לדו"ח המלא לחץ כאן) פורסם שיש עלייה מתמדת משנת 2006 בכמות הפרט ומשקי הבית ששוכרים דירה למגורים 

בטבלה רואים בבירור שיש אזורים מסויימים בהם יש יותר דירות שמאוכלסות ע"י שוכרים מאשר ע"י הבעלים

הפתרון להורדת מחירי הנדל"ן היא בטוח לא לגרום לעליית מחירים או לקיפאון בענף כפי שעשה מר יאיר לפיד בהבטחת חוק מע"מ 0 בשנת 2014.
הפתרון הוא לבנות בהיקף גבוה, לשחרר קרקעות, להקל על בירוקרטיה של תוכניות תמ"א למיניהן, לבנות דירות למשתכן, קרקעות בזול לצעירים עד גיל 35, הפחתת המיסוי לכל מי שמוכר דירה שניה ב שנתיים הקרובות, הטבות מס לקבלנים שמסיימים לבנות מהר ועוד.

ויש עוד פתרון שכנראה יבוא אם נרצה או לא, וזה עליית הריבית, ברגע שהריבית תעלה כל מי שהתחייב למשכנתא גבוהה למעלה מ 75% ומשלם את המקסימום שזה שלישי מההכנסה החודשית, יהיה בבעיה כי העלאה של אפילו 3-5% בריבית יכלה להגיע למאות ואלפי שקלים תוספת להחזר המשכנתא החודשי, הדבר ייצור קושי להחזיר את המשכנתא ומאות משפחות יימכרו את הנכסים שלהם דבר שיוביל להיצע גדול ולתחרות בקרב מוכרי הדירות שיתבטא בסופו של יום בירידת מחירים אבל גם במצוקה כלכלית קשה למיעוטי יכולת.

אייל ימיני
מומחה לנדל"ן ומקרקעין
YEMINI GROUP

 

הממשלה עדיין בתהליך להרכבת הממשלה וחלוקת התיקים אבל מה שבטוח זה שהקונים והמוכרים לא כל כך מתרגשים מהתהליך.

נכון להיום הקונים, במיוחד הזוגות הצעירים שכנראה כבר איבדו את האמון בממשלה, רצים לקנות נדל״ן, קבוצת רכישה צצות מכל עבר, פרוייקטים של תמא 38 במירוץ לקבלת היתרי בניה ואנחנו בקבוצת ימיני מוכרים יותר נדל״ן ועושים יותר עסקאות, אז לאן פני השוק מועדות?

כנראה שבסופו של דבר תצוץ הבטחה מ״הקבינט״ שתצנן את השוק למרות שכל הבחירים מהתחום לא צופים ירידה בשנים הקרובות אלה עלייה של כ 6% אבל אם אני הייתי בנעלי המוכר בישראל כנראה שהייתי בתקופה טובה, אז מה ההמלצה שלנו?

תמכרו, זה זמן מעולה לעשות עסקת נדל״ן כל עוד השוק תוסס וחי, הקונים רוצים לעשות עסקה טובה, המוכרים גם חזק בתמונה עכשיו נשאר לכם להעריך את הנכס שלכם במחיר הטוב ביותר ולבחור לכם יועץ נדל״ן מקצוען!

בהצלחה במכירה!

אייל ימיני-המתווך של חולון בת ים 

  

אני כבר למעלה מ 5 שנים בתחום הנדל״ן בארץ, עשיתי יותר מכ 300 עסקאות מכרתי נכסים בהיקף של למעלה מ 200,000,000 ש״ח והיום הגעתי לתובנות חשובות, אנחנו, כמי שרוצים לשנות את התדמית של המקצוע, חייבים ליצור נורמה חדשה כזו שמחויבת ולא רק רוצה ״לסגור עסקה״ בארהב למעלה מ 90% מהעסקאות נעשות ע״י מתווכים המקצוע נחשב לעיסוק מכובד מאוד ובעל משקל, היכולת של סוכן נדל״ן בארהב ואירופה להתפתח כלכלית היא עצומה רק כדי להבין את המימדים, סוכן הנדל״ן הניו יורקי (היהודי ישראלי) אילן ברכה הוגדר ע״י עיתון הוול סטריט בשנת 2010 ליועץ הנדל״ן הטוב ביותר בניו יורק ומספר 2 בארהב, עם היקף עסקאות של יותר מ 2 בליון דולר!!!

דבר ראשון זה הישג מכובד לכל הדעות ואין שום מחלוקת בעניין אבל שימו לב לדבר הבא סוכן נדל״ן מקבל הכרה מעיתון שנחשב למובילים בעולם!! זה חסר תקדים בארץ, לא ראיתי את גלובס, דה מרקר, כלכליסט ודומיהם עושים זאת ובטח שלא ברמה הזאת, בנוסף בארהב יש אתר שבו מדורגים כל הסוכנים והחברות הטובות והמובילות בתחום ע״פ עסקאות ועמלות כך ללקוח יש יותר כלים לבחור את היועץ נדל״ן שלו וליועץ הנדל״ן יש יותר מוטיבציה להצלחה.

לצערי בארץ כל מה שמעניין את רשתות התיווך הגדולות והקטנות ואת המשרדים והמתווכים הפרטיים זה כסף הכל מונע מכסף בספר של גארי קלר The real estat millionaire agent  הוא כותב משפט אחד חשוב:

׳העניין זה לא על כסף זה על להיות הכי טוב שאתה יכול להיות׳

וזה ההבדל המהותי בין הגישה הישראלית לגישה האמריקאית, בארץ החשיבה היא קודם כל הכסף ואחר כך המקצוע ואיכות השירות, כאשר בארהב זה בדיוק ההפך ופה ׳קבור הכלב׳ אני מאמין שהסוכן חייב להיות הכי טוב שהוא יכול להיות, הכי מלומד בתחומו, הכי מקצועי ואני גם מאמין שהסוכן חייב להרוויח כסף וכמה שיותר הרי זה מה שייתן לו את האפשרות להיות טוב יותר ואת זה אני כותב מנסיון, אבל באותה הנשימה אני גם מאמין להבדיל מהגישה בארץ שסוכנים טובים צריכים להיות חלק מקבלת ההחלטות במשרד כאילו שהם בעלי החברה, אני מאמין שסוכן צריך ליצור הכנסה פאסיבית, לטפח את העסק שלו, לגדול בתוך החברה, לגדול בהכנסה, אני מאמין שע״י קבוצת ימיני שאני ייסדתי שוק תיווך הנדל״ן ישתנה לטובת הסוכן ולטובת הלקוח בפרט.

פרטים בקרוב…

קבוצת ימיני-שיווק נדל״ן!

 

<script>
(function(i,s,o,g,r,a,m){i['GoogleAnalyticsObject']=r;i[r]=i[r]||function(){
(i[r].q=i[r].q||[]).push(arguments)},i[r].l=1*new Date();a=s.createElement(o),
m=s.getElementsByTagName(o)[0];a.async=1;a.src=g;m.parentNode.insertBefore(a,m)
})(window,document,'script','//www.google-analytics.com/analytics.js','ga');

ga('create', 'UA-61795754-1', 'auto');
ga('send', 'pageview');

</script>