תגית: מחירי דירות

כל מי שתולה תקוות בשר האוצר הנכנס, כחלון, קיבל שיעור חשוב בהון ושלטון היום כשכחלון הודיע שהוא מעביר את הסמכות לענייני הגז לראש הממשלה וזאת לכאורה בגלל מקורבים לשר, זה רק מוכיח לנו שדיבורים לחוד ומעשים לחוד, ולכל מי שמפנטז על ירידת מחירים בנדל״ן חייב לדעת שיש 2 דרכים להוריד את מחירי הדירות האחת מהירה והרסנית והשניה איטית ולא ברורה. 

המהירה וההרסנית היא בעצם העלאה מהירה של הריבית (שתעלה במוקדם או במאוחר) מה שיגרום להעלאת ההחזר החודשי ובעצם לזה שמשפחות ייאלצו למכור את הנכסים כי לא יוכלו לעמוד בהחזר החודשי דבר שישחרר לשוק מאות נכסים ובאותה הנשימה יגרום לאינפלציה כאוס ופחד בקרב אזרחי ישראל ובקרב רוכשי דירות למגורים.  

הדרך האיטית ובטוחה זה לתכנן ולבנות בכמויות אדירות ובמחירים למשתכן, בניין של סטנדרטי לוקח לו כשלוש שנים כולל הזמן שלוקח לקבל היתר והזמן שלוקח לבנות בפועל ואני לא משבר על ת״א אלה על אזורים יחסית גמישים, זאת אומרת שמדובר בשנים על גבי שנים של תכנון ובניה ורק אחרי כארבע שנים באמת יהיו ירידות מחירים משמעותיות אבל לא יותר משווי הנכסים מיום קבל ההיתר!
וזה עוד לפני שדיברנו על להעביר רפורמות ולשנות ולהניע תהליכים

לכן חברים מי שמצפה לירידות מחירים בזמן הקצר או שיקבל אינפלציה וכאוס כדוגמא הראשונה או שייאלץ להמתין שנים רבות עד (אולי) שיקרה משהו בפועל!

  

אז בהמשך ישיר לכתבה שפורסמה באתר שלי על הפתרון להורדת מחירי הנדל"ן (לכתבה לחץ כאן)
מפרסם משרד האוצר על עלייה קיצונית ברכישת דירה שניה (להשקעה) במטרה לצנן את שוק המשקיעים ובכך לפתוח יותר דירות לזוגות צעירים, הבעיה היא שיווצר אפקט פרפר שיגרום פשוט לדבר ההפוך.

משקיעים עונים על צרכים שונים של השוק כגון רכישת דירות קטנות 1.5-2 חדרים, נכסים אלו לא מתאימים לזוגות צעירים עם ילדים וכמובן לא מתאימים למשפחות, משקיעים רוכשים דירות שמטרת הרכישה היא להשכיר אותה למי שאינו יכל לרכוש דירה או שאינו מעוניין לרכוש דירה (החזר חודשי, רמת סיכון וכד'), משקיעים מחפשים פתרון לריבית הנמוכה ונכון להיום הם יעדיפו להשקיע בארץ נושא המיסוי עדיין היחסית נמוך בישראל.

אם וכאשר ממשלת ישראל תחליט על המהלך השנוי במחלוקת הזה, של להעלות את מס הרכישה על דירה שניה פי 4 ממה שהוא היום זאת לדעתי תהיה תגובת השרשרת:

1. משקיעים ירוצו בהתחלה לרכוש דירות דבר שיעלה את מחירי הנדל"ן בפריפריה (שזה כמעט המקום היחיד שיש בו עוד דירות במחיר סביר)

2. ברגע שהחוק ייכנס לתוקף כל משקיע שעדיין לא רכש נדל"ן בארץ יחפש אלטרנטיבה לכסף שלו וכשהוא לא ימצא אותה בבנקים (כמה תשואה אפשר כבר לקבל עם ריבית של 0.1%?) הוא יחפש אותה בבורסה במניות חוץ או בנדל"ן בחו"ל ואז מדינת ישראל תפסיד הרבה מאוד כספי מיסים שיוזרמו לכלכלת מדינות חוץ והבנקים יאבדו מכוח המזומנים שלהם לכן הם ייאלצו לקנות כסף מהציבור או מבנק ישראל דבר שיעלה את עמלות הבנקים ומי משלם על זה?
אנחנו!

3. א' ב' בכלכלה, כשאין היצע והביקוש גדל מה קורה?
עליית מחירים!
כשאין רוכשים של דירות להשקעה לא יהיו דירות לכ 25% משוק הנדל"ן בארץ שאלו השוכרים בעצם, לכן עצירת שוק המשקיעים יוביל לעלייה חדה במחירי השכירות רק אם המהלך הזה יהיה מגובה בפיקוח על מחירי השכירות, יחד עם מיסוי על דמי שכירות מהשקל הראשון כפי שמקובל בדיבידנד או בבורסה, מה שיהיה מאוד מאוד קשה להעביר, הרי רוב נבחרי הציבור מחזיק בנדל"ן להשקעה אזי האפקט יהיה הרסני לשכבות החלשות/בינוניות.

4. בעלי הנכסים של דירות קטנות 1.5-2 חד, יהיו בצרה, הסיבה היא שפשוט לא יהיה מי שירכוש את הנכסים האלו, בשלב הזה או שיהיו הרבה דירות רפאים בגדלים קטנים, או אנשים שלקחו התחייבויות על נכסים אחרים בידיעה שהם ימכרו את דירת החדר וחצי שלהם בX מחיר יפסידו הרבה מאוד כסף במקרה הטוב או שיפסידו את העסקה שאליה התחייבו  במקרה הרע מפאת חוסר יכולת לשלם את הסכום שנקבע מראש.

בדוח שפרמה הכנסת ב 3/3/2014 (לדו"ח המלא לחץ כאן) פורסם שיש עלייה מתמדת משנת 2006 בכמות הפרט ומשקי הבית ששוכרים דירה למגורים 

בטבלה רואים בבירור שיש אזורים מסויימים בהם יש יותר דירות שמאוכלסות ע"י שוכרים מאשר ע"י הבעלים

הפתרון להורדת מחירי הנדל"ן היא בטוח לא לגרום לעליית מחירים או לקיפאון בענף כפי שעשה מר יאיר לפיד בהבטחת חוק מע"מ 0 בשנת 2014.
הפתרון הוא לבנות בהיקף גבוה, לשחרר קרקעות, להקל על בירוקרטיה של תוכניות תמ"א למיניהן, לבנות דירות למשתכן, קרקעות בזול לצעירים עד גיל 35, הפחתת המיסוי לכל מי שמוכר דירה שניה ב שנתיים הקרובות, הטבות מס לקבלנים שמסיימים לבנות מהר ועוד.

ויש עוד פתרון שכנראה יבוא אם נרצה או לא, וזה עליית הריבית, ברגע שהריבית תעלה כל מי שהתחייב למשכנתא גבוהה למעלה מ 75% ומשלם את המקסימום שזה שלישי מההכנסה החודשית, יהיה בבעיה כי העלאה של אפילו 3-5% בריבית יכלה להגיע למאות ואלפי שקלים תוספת להחזר המשכנתא החודשי, הדבר ייצור קושי להחזיר את המשכנתא ומאות משפחות יימכרו את הנכסים שלהם דבר שיוביל להיצע גדול ולתחרות בקרב מוכרי הדירות שיתבטא בסופו של יום בירידת מחירים אבל גם במצוקה כלכלית קשה למיעוטי יכולת.

אייל ימיני
מומחה לנדל"ן ומקרקעין
YEMINI GROUP

 

אז למה בעצם לעולם מחירי הנדל״ן לא ירדו במדינת ישראל?
אני אסביר אבל אפתח בפתרון כדי שתוכלו להבין טוב יותר את הקונפליקט:
כדי להוריד את מחירי הנדל״ן בכל הארץ במהירות ולהוריד את רמת האבטלה ל0, לעודד חברות להגיע לארץ ולעודד משקיעים מחו״ל להכניס כסף חיצוני למדינה, צריך לעשות 3 דברים, שהם בעצם… אותו דבר.

בין ראשון לציון (מערב-דרום, דרך פלמחים) ליבנה (ראה מפה בסוף הדף)
בין אשקלון (מזרח דרום) לקריית גת (ראה מפה בסוף הדף)
בין בת שלמה (אזור הכרמל) לבית אורן (ראה מפה בסוף הדף)

ניתן, שימו לב טוב להקים לא פחות מ 3 ערים שייתנו פתרונות דיור ל 3 האזורים שהם במצוקת דיור קשה מרכז הארץ, דרום הארץ וצפון הארץ.
הקמה של כמות כזאת אדירה של יחידות דיור ומסחר בקנה מידה של עיר תוריד את מחירי הנדל״ן בארץ בכ 60% לתקופה של לא פחות מ 60 שנה!
היא תעודד הגירה חיובית!
מקומות תעסוקה, פיתוח אזורים כמו צפון ודרום, עידוד של חברות לרכוש אזורי מסחר וכך תוריד את האבטלה, לא תצריך בירוקרטיה ואי מוכות זמנית כמו תוכניות תמא למיניהן, עידוד יזמים ומשקיעים מחו״ל, יותר מיסים למדינה ממס הכנסה, מס חברות, ארנונה, מים, חשמל, דלק, מס רכישה, קניה, שבח, היטל השבחה,
איכות החיים תעלה, העוני ירד, זוגות צעירים יוכלו לסגור את החודש, יותר קצבאות זיקנה, כספים לחינוך, ספורט, מוסדות נוספים להשכלה גבוהה והכי חשוב נפתח את הארץ שלנו למקומות חדשים!
אבל האם זה אפשרי? (וזה אפשרי, הרי בנינו ערים בעת האחרונה קרי מודיעין לדוגמא)

אז למה בעצם הממשלה לא תעשה זאת לעולם ולמה לעולם לא תהיה ירידת מחיר מעבר ל 10%?

שימו לב לאבסורד:
אם מחירי הנדל״ן ירדו מי בסוף ישלם ביוקר?
הטייקונים?- ממש לא! הם יקראו את השוק טרם, גם יש להם מבול של לוביסטים בכנסת הם יידעו על חוק כזה עוד שנים טרם אישורו ויפעלו בהתאם.
משקיעים מחול? נהפוכו נפתחת בניהם אפשרות אדירה שלא קיימת היום להגדיל את העסקים שלהם וכמובן להרוויח יותר כסף!
הממשלה רוצה להשאיר את הקרקע לעצמה? יש הערת אזהרה לפי סעיף 126 בגין אי העברה או מסירה לזרים ראה טופס כאן

כוח בניה? חחחחחחחחחחח

הסיבה היחידה היא… הבנקים!
הרי כ80% מכספי הבנקים נמצאים במשכנתאות שלנו אז החשבון הוא פשוט:
נניח ש:
ב 2014 רכשתם דירה ב 1,000,000 ש״ח ולקחתם משכנתא ״סבירה״ של 60% ממוצע (כיום ניתן לקחת עד 75% אני לא מזכיר את ימי ה 95%) זאת אומרת 600,000 ש״ח
אם התוכנית תצא לפועל ייקחו כ 5 שנים למחלקות תכנון ערים לבנות תוכנית ראויה עד הוצאת התוכנית לפועל, במקרה הטוב, זאת אומרת שסביב 2020 שילמתם משכנתא כבר 6 שנים לבנק אבל אז מה קרה?
בוווום!
מחירי הנדל״ן צנחו כפי שאנוכי צופה
בכ 60% פחות, זאת אומרת שהיום הנכס שלכם שווה? כמה????
400,000 ש״ח!!!
נכון!
משמע הבנק במינוס של 200,000 ש״ח מיום הרכישה כי ב 6 שנים אתם עדיין לא משלמים את הקרן אלה רק את הריבית!
לקחתם 600,000 ש״ח מימון, הנכס שווה אחרי הירידה 400,000 ש״ח אתם החזרתם 0 ש״ח!
זאת אומרת:
הבנקים מושקעים אצלכם במיליארדים של דולרים שיכול מאוד להיות שבסוף זה ירד בכ 60% אם דבר כזה קורה זה פשוט כאוס כלכלי למדינת ישראל השקל יירד הבנקים יישפטו רגל, אינפלציה מטורפת, פיטורי ענק, אנשים יעדיפו לתת את הנכס לבנק מאשר לשלם יותר דוגמא קלאסית זה בעצם ה״לימהן ברדרס״ נפילת הבנק החזק בארה״ב ומשבר הנדל״ן והבורסה הגדול ב 2008 (״משבר הסאב פריים״ לפרטים לחץ כאן) שריסק את הכלכלה החזקה בעולם, סגר 12 בנקים ורוקן את הפנסיה הקרנות וחשבונות הבנק של מליוני אזרחים שלא נדבר על ירידת מחיר של כ 80% במחירי הנדל״ן באזורים מסויימים בארהב וזה בלי לבנות אלה רק מלקיחת משכנתאות גבוהות של אנשים שבסוף לא יכלו להחזירם, ממשלת ישראל לא יכולה לתמוך כלכלית בכל כך הרבה כסף או לתת גיבוי כלכלי בסכומים כאלו, הפיתרון שלה הוא פשוט לצמצם את הבנייה כפי שעשה אולמרט ב 2007 ובכך לבלום את השוק, לעודד לקיחת משכנתאות ע״י ריביות נמוכות ובנייה לפי תוכנית עיר בלבד!

אני מקווה שהמאמר נתן לכם את הסיבה למה אני מאמין שמחירי הנדל״ן יכולים לרדת משמעותית אבל לא ייתנו לזה לקרות לעולם!
שתפו והגיבו אשמח לתגובות…

בברכה:
אייל ימיני-השם שלך בנדל״ן!
מומחה לנדלן ומקרקעין
050-3539956

בכתבה שפרסם עופר פטרסבורג כתב הנדל״ן של ״ידיעות אחרונות״ פורסמה טבלה של 9 ערים והשינוי שחל במחירי הנדל״ן שבהם ברבעון האחרון ניתן לראות שהשינויים בחלקם הם מתונים ובחלקם הם קיצוניים.
אייל ימיני-השם שלך בנדל״ן!