כולם מדברים על ח'-500 בחולון
נניח שהממשל באמת רוצים להוריד את מחירי הנדל"ן בארץ, נניח ובאמת אפשר לעשות זאת, אז איך עושים את זה?
העלאת מיסים והברחת המשקיעים?- פגיעה במחירי השכירות בזוגות הצעירים ובמעמד הנמוך
מחירים בפיקוח? מחיר למשתכן? קרקעות בזול???
הפתרון האמתי להוריד את מחירי הנדל"ן הוא "יחסית" פשוט, לבנות, לבנות ולבנות!!
היום בחולון יש תוכנית שנמצאת בהפקדה במחוזי שמה ח'-500, בצמוד לתוכנית זו יש עוד תוכנית שנקראת ח-370/4 שזאת בעצם תוכנית "קריית רבין מזרח"
כיום, יש על הקרקעות האלו יותר מ 10,000 בעלי קרקע פרטיים, מוסדות ממשלתיים, חברות, עירית חולון, ממ"י, ועוד'…
בשנים האחרונות נגרם נזק ליכולת של התכניות לצאת לפועל מכמה סיבות:
שיווק של קרקעות בשלמות ומכירתם כמושע זאת אומרת שמחלקים את השלם למספר רב של בעלים לדוגמא אם יש לי דונם בגוש 6045 בשלמות, אז אני מוכר אותו ליוסי, חיים, ציפי, ואורטל אז מאותו היום יש על אותו גוש פי 4 בעלים והפעם הם שונים, בחלקים שונים או שווים, על דונם אחד בשלמות, מה שיוצר בעיה הסיבה לבעיה היא שמתווספים יותר בעלי קרקעות על שטחים בשלמות זאת אומרת יותר התנגדויות, יותר בלתמ"ים, יותר ירושות, יותר חובות ועיקולים.
בנוסף יש הליך אחד מאוד ארוך ובעייתי שטרם החל וזה עוד לפני אישור התוכנית בפועל, להליך זה קוראים 'רפרצלציה' שזה אומר איחוד וחלוקה מחדש של הגושים והחלקות ללא הסכמת הבעלים, אם אדם רכש קרקע בח'-500 ומחר התוכנית אב מאושרת צריך לקבוע גבולות, שטחים ציבוריים, כבישים, מוסדות וכד', בשלב זה העירייה ממנה מספר שמאים שמכינים טבלה שנקרה 'טבלת איזון' תפקידה של טבלה זו הוא בעצם להפקיע חלקים מהקרקעות של הבעלים לטובת מה שציינו קודם ובכך לקבוע במ"ר סופית כמה קרקע תהיה למגורים, למסחר ותעשייה,למוסדות ולציבור, זאת אומרת תאורטית יכול להיווצר מצב שרכשתי 100 מ"ר ובסוף אקבל בין 20%-40% פחות בפועל, אגב אדריכלית העיר חולון אמרה: "אני אומרת באחריות ש-100 מ"ר קרקע לא תניב דירה לעולם", זאת אומרת שע"פ אמרה זו המצב הנ"ל מביא אותי לפחות מזכות לדירה, במקרה הזה כמו במקרה שהשטח נופל על שטח ציבורי פתוח (שצ"פ) העירייה תבחן אפשרות לפצות את הבעלים כספית או להעבירם למקום אחר, ברגע שיש טבלת איזון כל אחד מהבעלים (במידה וימצאו את כולם וכולם בחיים ואין מתנגדים) מקבל ניקוד מסויים וע"פ הניקוד הוא יוכל לדעת מה הוא יוכל לקבל בעסקה עם קבלן.
אז מה הבעיה אתם שואלים?
הליך כזה הוא ארוך ומייגע, הוא יוצר חסמים ביורוקרטים, התנגדויות רבות של אלפי בעלי קרקעות ובעליי עניין, הליכים משפטיים ארוכים וכאן יש בעיה גדולה
ע"פ התוכנית
הייעוד של הקרקע הוא כ- 13,700 יחידות דיור, כ- 930 אלף מ"ר עיקריים שטחי תעסוקה ומסחר, כ- 175 אלף מ"ר שטחים עיקריים למבני ציבור, ופארק ציבורי שישתרע על פני כ- 1,200 דונם מכלל השטח
לאחרונה פרסמה עיריית חולון, התנערות מפרסום שהיה באחד מאתרי הכלכלה המובילים, והתנערות מפרסום של מתווכים שמשווקים קרקעות במושע ובכלל בפרסום של 'זכות לדירה'
התוכנית לכשתממש תוביל לתפנית בעיר חולון הן מבחינת מחירי הנדל"ן והן מבחינת זכויות הבניה, הצפי הוא שכשיאשרו אותה (להערכתי עניין של מספר שנים לא קטן) ייבנו שם גם דירות 3 חדרים שלצערם של צעירי חולון כבר מעל 10 שנים ואפילו יותר שלא בונים דירות חדשות קטנות בעיר וכמובן דירות למשפרי דיור ונכסי יוקרה, היום הגישה של העירייה וזאת ע"פ מפת התב"ע של העיר היא לבנות דירות 4-6 חדרים כדי לחזק את האוכלוסייה בעיר באוכלוסייה עמידה ובעלת אמצעים וכמובן ליצור הגירה חיובית, בכל זאת הם ישלמו ארנונה…
לפי שעה, התוכנית עוד טרם קיבלת תוקף והיום היא כבר נמצאת בבית המשפט המחוזי לעניינים מנהליים בת"א וזאת בעקבות 2 עתירות האחת של עריית בת-ים, והשניה של מלך ואח', עיריית חולון עוד מדגישה שרק במסגרת האישור הסופי יוקצו הזכויות לבעלי הקרקעות באזור.
אז ייבנו או לא ימים יגידו…
לדף פרסום ההודעה של עיריית חולון לחץ
כאן
הכותב, אייל ימיני, יועץ נדל"ן מומחה בחולון בת-ים מנכ"ל ומייסד קבוצת ימיני-YEMINI GROUP
050-353-99-55
*המאמר לא בא להחליף ייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה משפטית
