ארכיון תגיות: קבוצת ימיני

דירת 3 חדרים מהממת במרכז חולון

חדש למכירה בבלעדיות סוקולוב, מרכז העיר, חולון. דירת 3 חדרים מושקעת ויפה, כ 80 מ"ר, עורפית ושקטה, קומה 2 ללא מעלית וחניה, סלון ענק, 2 שירותים, חדרים מרווחים, פינוי 5 חודשים, כ"א, דרום ומערב, מחיר שיווק 1,470,000


מאיר גלעדי 050-797-99-55 לווצאפ

יניב מיארה 050-545-99-55 לווצאפ  

דירת 4.5 חדרים בקדושי קהיר חולון

מאיר גלעדי 050-797-99-55 לווצאפ

יניב מיארה 050-545-99-55 לווצאפ  

 

ברחוב קדושי קהיר, נאות רחל, חולון. דירת 4.5 חדרים ענקית כ 115 מ"ר, משופצת חלקית, למעלית, חניה משותפת מתחת לבית עם מחסום, עורף פתוח ומהמם, 2 שירותים, סלון ענק, מחיר שיווק 1,890,000

דירת 3 חדרים, חניה כפולה, רבינוביץ, בת-ים

מאיר גלעדי 050-797-99-55 לווצאפ

יניב מיארה 050-545-99-55 לווצאפ  

חד למכירה בבלעדיות ברחוב רבינוביץ, בת ים. דירת 3 חדרים, כ 75 מ"ר, קומה 2 ללא, חניה כפולה בטאבו, (אחת ליד השניה), מסודרת ושמורה, עורפית ושקטה, סלון וחדרים גדולים, מיקום מנצח, בניין בוטיק 3 קומות סה"כ. מחיר שיווק 1,390,000 פינוי ב 1.10.19 מוטיבציה שיא!!!

איך בנט הצליח במשא ומתן עם ביבי ומה הקשר של זה לנדל״ן?

המו״מ של ביבי-בנט היה דוגמא לאיך לא ואיך כן לנהל מו״מ תלוי כמובן באילו נעליים אתה נמצא. אם נפרק לגורמים את ההתנהלות:

ביבי עשה כמה טעויות עקרוניות: 

הטעות הראשונה שהוא לא שמר את המפלגה הקטנה ביותר לסוף, דבר ראשון בניהול מו״מ תסגור את הדברים החשובים לך ואז תעלה על הפרק את הדברים הפחות חשובים, אם ביבי היה סוגר את כחלון, בנט, ש״ס, יהדות התורה ולבסוף ליברמן, מה שהיה קורה זה שגם אם ליברמן היה בחוץ כפי שקרה בסוף לביב הייתה כבר קואליציה של 61 חכ״ים לפני שבוע וע״פ חלוקת התיקים המקורית. 

טעות מספר 2, ביבי הפגין לחץ כשהוא השאיר מרווח זמן קצר למה שמכונה ה׳דד ליין׳, כשאתה נמצא מאוד סמוך לדד ליין של עצמך אין לך מרווח לטעויות, אקסטרה טיים לשנות, לחשוב על תוכנית ב׳ ואז אתה עם הגב לקיר דבר שמשרת את האינטרסים של הצד השני, במקרה הזה בנט ושקד זכו בכל הדרישות שלהם. 

טעות מס 3, הרדיפה הכפייתית אחרי בנט ופרסומי חברי המפלגה על האשמות הבית היהודי שהממשלה תיפול, תמיד תשאיר קלפים על השולחן, בנט רצה את הממשלה הזו לא פחות מביבי אם ביבי היה משדר עסקים כרגיל, בנט היה חושב שישי לו קלף חזק מתחת לשולחן ויש מצב שהוא היה מתקפל, תמיד תיצור תחושה שיש לך קלף נוסף שאתה עומד לחשוף אותו, למרות שמהלך כזה מורט עצבים הוא משול למשחק פוקר מי שחושף את הבעותיו קודם הוא מי שיפסיד. 

אז איך 3 הכללים האלו ישרתו אתכם בעסקת הנדל״ן הבאה שלכם:

דבר ראשון כתבו על דף את כל הסיכומים בין הצדדים במעמד המו״מ

1. אהבתם את הנכס? חשוב לכם שהפינוי יהיה מהיר? תסגרו אותו טרם תדברו על המחיר, תציעו אפשרויות חלופיות בדמות פשרה אבל זיכרו קודם תסגרו את מה שחשוב לכם אחרת הצד השני יעשה כך. 

2. קניתם בית והתשלום למוכר שקניתם ממנו מתקרב? אתם לפני הדד ליין שלכם, זה ייצור אצלכם מצב ביש של לחץ רע, אל תמתינו לשלב בו אתם חייבים למכור בכל מחיר, תמכרו בזמן הנכון ביותר בעבורכם. 

3.אהבתם נכס? יש לכם קונה על הבית? אל תפעילו לחץ, תהיו מתונים, אל תשתמשו בתרגילים זולים שייצרו אנטיגוניזם, תשמרו את הקלפים קרוב לחזה אבל תנו תחושה שאתם מוכנים לשחרר אותם. 

ניהול מו״מ אמור להסתיים בהבנות הדדיות שלכם עם המוכר/קונה שלכם זיכרו אם שני הצדדים לא מרוצים ושני הצדדים לא יעשו פשרות אחד לכיוון השני לעולם לא תהיה עסקה טובה!

אייל ימיני

מומחה לנדל״ן ומקרקעין. 

  

20% מס על דירה שניה מה זה יעשה לשוק?

אז בהמשך ישיר לכתבה שפורסמה באתר שלי על הפתרון להורדת מחירי הנדל"ן (לכתבה לחץ כאן)
מפרסם משרד האוצר על עלייה קיצונית ברכישת דירה שניה (להשקעה) במטרה לצנן את שוק המשקיעים ובכך לפתוח יותר דירות לזוגות צעירים, הבעיה היא שיווצר אפקט פרפר שיגרום פשוט לדבר ההפוך.

משקיעים עונים על צרכים שונים של השוק כגון רכישת דירות קטנות 1.5-2 חדרים, נכסים אלו לא מתאימים לזוגות צעירים עם ילדים וכמובן לא מתאימים למשפחות, משקיעים רוכשים דירות שמטרת הרכישה היא להשכיר אותה למי שאינו יכל לרכוש דירה או שאינו מעוניין לרכוש דירה (החזר חודשי, רמת סיכון וכד'), משקיעים מחפשים פתרון לריבית הנמוכה ונכון להיום הם יעדיפו להשקיע בארץ נושא המיסוי עדיין היחסית נמוך בישראל.

אם וכאשר ממשלת ישראל תחליט על המהלך השנוי במחלוקת הזה, של להעלות את מס הרכישה על דירה שניה פי 4 ממה שהוא היום זאת לדעתי תהיה תגובת השרשרת:

1. משקיעים ירוצו בהתחלה לרכוש דירות דבר שיעלה את מחירי הנדל"ן בפריפריה (שזה כמעט המקום היחיד שיש בו עוד דירות במחיר סביר)

2. ברגע שהחוק ייכנס לתוקף כל משקיע שעדיין לא רכש נדל"ן בארץ יחפש אלטרנטיבה לכסף שלו וכשהוא לא ימצא אותה בבנקים (כמה תשואה אפשר כבר לקבל עם ריבית של 0.1%?) הוא יחפש אותה בבורסה במניות חוץ או בנדל"ן בחו"ל ואז מדינת ישראל תפסיד הרבה מאוד כספי מיסים שיוזרמו לכלכלת מדינות חוץ והבנקים יאבדו מכוח המזומנים שלהם לכן הם ייאלצו לקנות כסף מהציבור או מבנק ישראל דבר שיעלה את עמלות הבנקים ומי משלם על זה?
אנחנו!

3. א' ב' בכלכלה, כשאין היצע והביקוש גדל מה קורה?
עליית מחירים!
כשאין רוכשים של דירות להשקעה לא יהיו דירות לכ 25% משוק הנדל"ן בארץ שאלו השוכרים בעצם, לכן עצירת שוק המשקיעים יוביל לעלייה חדה במחירי השכירות רק אם המהלך הזה יהיה מגובה בפיקוח על מחירי השכירות, יחד עם מיסוי על דמי שכירות מהשקל הראשון כפי שמקובל בדיבידנד או בבורסה, מה שיהיה מאוד מאוד קשה להעביר, הרי רוב נבחרי הציבור מחזיק בנדל"ן להשקעה אזי האפקט יהיה הרסני לשכבות החלשות/בינוניות.

4. בעלי הנכסים של דירות קטנות 1.5-2 חד, יהיו בצרה, הסיבה היא שפשוט לא יהיה מי שירכוש את הנכסים האלו, בשלב הזה או שיהיו הרבה דירות רפאים בגדלים קטנים, או אנשים שלקחו התחייבויות על נכסים אחרים בידיעה שהם ימכרו את דירת החדר וחצי שלהם בX מחיר יפסידו הרבה מאוד כסף במקרה הטוב או שיפסידו את העסקה שאליה התחייבו  במקרה הרע מפאת חוסר יכולת לשלם את הסכום שנקבע מראש.

בדוח שפרמה הכנסת ב 3/3/2014 (לדו"ח המלא לחץ כאן) פורסם שיש עלייה מתמדת משנת 2006 בכמות הפרט ומשקי הבית ששוכרים דירה למגורים 
שכירות בכמות
בטבלה רואים בבירור שיש אזורים מסויימים בהם יש יותר דירות שמאוכלסות ע"י שוכרים מאשר ע"י הבעלים

הפתרון להורדת מחירי הנדל"ן היא בטוח לא לגרום לעליית מחירים או לקיפאון בענף כפי שעשה מר יאיר לפיד בהבטחת חוק מע"מ 0 בשנת 2014.
הפתרון הוא לבנות בהיקף גבוה, לשחרר קרקעות, להקל על בירוקרטיה של תוכניות תמ"א למיניהן, לבנות דירות למשתכן, קרקעות בזול לצעירים עד גיל 35, הפחתת המיסוי לכל מי שמוכר דירה שניה ב שנתיים הקרובות, הטבות מס לקבלנים שמסיימים לבנות מהר ועוד.

ויש עוד פתרון שכנראה יבוא אם נרצה או לא, וזה עליית הריבית, ברגע שהריבית תעלה כל מי שהתחייב למשכנתא גבוהה למעלה מ 75% ומשלם את המקסימום שזה שלישי מההכנסה החודשית, יהיה בבעיה כי העלאה של אפילו 3-5% בריבית יכלה להגיע למאות ואלפי שקלים תוספת להחזר המשכנתא החודשי, הדבר ייצור קושי להחזיר את המשכנתא ומאות משפחות יימכרו את הנכסים שלהם דבר שיוביל להיצע גדול ולתחרות בקרב מוכרי הדירות שיתבטא בסופו של יום בירידת מחירים אבל גם במצוקה כלכלית קשה למיעוטי יכולת.

אייל ימיני
מומחה לנדל"ן ומקרקעין
YEMINI GROUP

 

בדיקה

המאמר הכי חשוב לסוכן נדל״ן 

אני כבר למעלה מ 5 שנים בתחום הנדל״ן בארץ, עשיתי יותר מכ 300 עסקאות מכרתי נכסים בהיקף של למעלה מ 200,000,000 ש״ח והיום הגעתי לתובנות חשובות, אנחנו, כמי שרוצים לשנות את התדמית של המקצוע, חייבים ליצור נורמה חדשה כזו שמחויבת ולא רק רוצה ״לסגור עסקה״ בארהב למעלה מ 90% מהעסקאות נעשות ע״י מתווכים המקצוע נחשב לעיסוק מכובד מאוד ובעל משקל, היכולת של סוכן נדל״ן בארהב ואירופה להתפתח כלכלית היא עצומה רק כדי להבין את המימדים, סוכן הנדל״ן הניו יורקי (היהודי ישראלי) אילן ברכה הוגדר ע״י עיתון הוול סטריט בשנת 2010 ליועץ הנדל״ן הטוב ביותר בניו יורק ומספר 2 בארהב, עם היקף עסקאות של יותר מ 2 בליון דולר!!!

דבר ראשון זה הישג מכובד לכל הדעות ואין שום מחלוקת בעניין אבל שימו לב לדבר הבא סוכן נדל״ן מקבל הכרה מעיתון שנחשב למובילים בעולם!! זה חסר תקדים בארץ, לא ראיתי את גלובס, דה מרקר, כלכליסט ודומיהם עושים זאת ובטח שלא ברמה הזאת, בנוסף בארהב יש אתר שבו מדורגים כל הסוכנים והחברות הטובות והמובילות בתחום ע״פ עסקאות ועמלות כך ללקוח יש יותר כלים לבחור את היועץ נדל״ן שלו וליועץ הנדל״ן יש יותר מוטיבציה להצלחה.

לצערי בארץ כל מה שמעניין את רשתות התיווך הגדולות והקטנות ואת המשרדים והמתווכים הפרטיים זה כסף הכל מונע מכסף בספר של גארי קלר The real estat millionaire agent  הוא כותב משפט אחד חשוב:

׳העניין זה לא על כסף זה על להיות הכי טוב שאתה יכול להיות׳

וזה ההבדל המהותי בין הגישה הישראלית לגישה האמריקאית, בארץ החשיבה היא קודם כל הכסף ואחר כך המקצוע ואיכות השירות, כאשר בארהב זה בדיוק ההפך ופה ׳קבור הכלב׳ אני מאמין שהסוכן חייב להיות הכי טוב שהוא יכול להיות, הכי מלומד בתחומו, הכי מקצועי ואני גם מאמין שהסוכן חייב להרוויח כסף וכמה שיותר הרי זה מה שייתן לו את האפשרות להיות טוב יותר ואת זה אני כותב מנסיון, אבל באותה הנשימה אני גם מאמין להבדיל מהגישה בארץ שסוכנים טובים צריכים להיות חלק מקבלת ההחלטות במשרד כאילו שהם בעלי החברה, אני מאמין שסוכן צריך ליצור הכנסה פאסיבית, לטפח את העסק שלו, לגדול בתוך החברה, לגדול בהכנסה, אני מאמין שע״י קבוצת ימיני שאני ייסדתי שוק תיווך הנדל״ן ישתנה לטובת הסוכן ולטובת הלקוח בפרט.

פרטים בקרוב…

קבוצת ימיני-שיווק נדל״ן!

 

<script>
(function(i,s,o,g,r,a,m){i['GoogleAnalyticsObject']=r;i[r]=i[r]||function(){
(i[r].q=i[r].q||[]).push(arguments)},i[r].l=1*new Date();a=s.createElement(o),
m=s.getElementsByTagName(o)[0];a.async=1;a.src=g;m.parentNode.insertBefore(a,m)
})(window,document,'script','//www.google-analytics.com/analytics.js','ga');

ga('create', 'UA-61795754-1', 'auto');
ga('send', 'pageview');

</script>