ארכיון תגיות: סוכן נדלן

דירת גג מדהימה בקצנלסון חולון

חדש בשוק!
חדש למכירה בבלעדיות
ברחוב קצנלסון, שיכון ותיקים, חולון.
דירת גג, 4 חדרים (במקור 5), קומה 2 מתוך 2, מעלית, 2 מפלסים, בניין בן שנה, 2 חניות בטאבו, מרפסת שמש כ 10 מ"ר מהסלון ועוד מרפסת גג כ 80 מ"ר, חזית, 3 שירותים, 3 מקלחות, יש מעלית בתוך הבית למפלס הגג מתאימה לנכים, 7 מזגנים, אין נכסים כאלה!
מחיר שיווק 2,890,000
פינוי גמיש.

לתיאום בנכסים שלנו:
מאיר גלעדי 050-797-99-55 לווצאפ
יניב מיארה 050-545-99-55 לווצאפ

 

דירת 3 חדרים משופצת, באלופי צה"ל, קריית שרת, חולון.

באלופי צה"ל, 3 חדרים, כ 70 מ"ר, 2 מעליות בבניין, מגרש חניה ענק מתחת לבניין לרווחת הדיירים, 3 מחסנים משותפים, נוף מדהים, מטר מהרכבת הקלה, מושקעת בסטנדרט גבוה, פינוי גמיש.
מחיר שיווק 1,490,000 ש"ח


לתיאום:

מאיר גלעדי 050-797-99-55 לווצאפ
יניב מיארה 050-545-99-55 לווצאפ

 

דירת 4.5 חדרים בקדושי קהיר חולון

מאיר גלעדי 050-797-99-55 לווצאפ

יניב מיארה 050-545-99-55 לווצאפ  

 

ברחוב קדושי קהיר, נאות רחל, חולון. דירת 4.5 חדרים ענקית כ 115 מ"ר, משופצת חלקית, למעלית, חניה משותפת מתחת לבית עם מחסום, עורף פתוח ומהמם, 2 שירותים, סלון ענק, מחיר שיווק 1,890,000

דירת 3 חדרים, חניה כפולה, רבינוביץ, בת-ים

מאיר גלעדי 050-797-99-55 לווצאפ

יניב מיארה 050-545-99-55 לווצאפ  

חד למכירה בבלעדיות ברחוב רבינוביץ, בת ים. דירת 3 חדרים, כ 75 מ"ר, קומה 2 ללא, חניה כפולה בטאבו, (אחת ליד השניה), מסודרת ושמורה, עורפית ושקטה, סלון וחדרים גדולים, מיקום מנצח, בניין בוטיק 3 קומות סה"כ. מחיר שיווק 1,390,000 פינוי ב 1.10.19 מוטיבציה שיא!!!

מס רכישה

שימו לב לשינוי במס הרכישה כפי שפורסם היום, רוכשי דירות למגורים, משמע דירה יחידה, יהיו זכאים למדרגות מס מעט גבוהות יותר, ז"א תשלום נמוך יותר לרשות המיסים, ברכישת דירה מזכה.
לדוגמא: רוכשי דירה ראשונה ויחידה יהיו זכאים לפטור מלא מהשקל הראשון ועד סכום של 1,623,320 ש"ח להבדיל מהסכום הקודם שהיה ע"ס של כ 1.570.000 ש"ח

מעל 1,623,320 ועד 1,925,460 גובה המס יהיה 3.5% על ההפרש וההמשך בטבלה המצורפת.
הבשורה אומרת שרוכשי הדירות יהנו ממס נמוך יותר, למרות שזה לא משקף את המציאות מהסיבה של עליות מחירים בתחום הנדל"ן שבשנת 2016 הגיע לכ 8%.

השינוי במס נכנס לתוקף כבר עכשיו
הטבלה מתוך אתר דה מרקר

20% מס על דירה שניה מה זה יעשה לשוק?

אז בהמשך ישיר לכתבה שפורסמה באתר שלי על הפתרון להורדת מחירי הנדל"ן (לכתבה לחץ כאן)
מפרסם משרד האוצר על עלייה קיצונית ברכישת דירה שניה (להשקעה) במטרה לצנן את שוק המשקיעים ובכך לפתוח יותר דירות לזוגות צעירים, הבעיה היא שיווצר אפקט פרפר שיגרום פשוט לדבר ההפוך.

משקיעים עונים על צרכים שונים של השוק כגון רכישת דירות קטנות 1.5-2 חדרים, נכסים אלו לא מתאימים לזוגות צעירים עם ילדים וכמובן לא מתאימים למשפחות, משקיעים רוכשים דירות שמטרת הרכישה היא להשכיר אותה למי שאינו יכל לרכוש דירה או שאינו מעוניין לרכוש דירה (החזר חודשי, רמת סיכון וכד'), משקיעים מחפשים פתרון לריבית הנמוכה ונכון להיום הם יעדיפו להשקיע בארץ נושא המיסוי עדיין היחסית נמוך בישראל.

אם וכאשר ממשלת ישראל תחליט על המהלך השנוי במחלוקת הזה, של להעלות את מס הרכישה על דירה שניה פי 4 ממה שהוא היום זאת לדעתי תהיה תגובת השרשרת:

1. משקיעים ירוצו בהתחלה לרכוש דירות דבר שיעלה את מחירי הנדל"ן בפריפריה (שזה כמעט המקום היחיד שיש בו עוד דירות במחיר סביר)

2. ברגע שהחוק ייכנס לתוקף כל משקיע שעדיין לא רכש נדל"ן בארץ יחפש אלטרנטיבה לכסף שלו וכשהוא לא ימצא אותה בבנקים (כמה תשואה אפשר כבר לקבל עם ריבית של 0.1%?) הוא יחפש אותה בבורסה במניות חוץ או בנדל"ן בחו"ל ואז מדינת ישראל תפסיד הרבה מאוד כספי מיסים שיוזרמו לכלכלת מדינות חוץ והבנקים יאבדו מכוח המזומנים שלהם לכן הם ייאלצו לקנות כסף מהציבור או מבנק ישראל דבר שיעלה את עמלות הבנקים ומי משלם על זה?
אנחנו!

3. א' ב' בכלכלה, כשאין היצע והביקוש גדל מה קורה?
עליית מחירים!
כשאין רוכשים של דירות להשקעה לא יהיו דירות לכ 25% משוק הנדל"ן בארץ שאלו השוכרים בעצם, לכן עצירת שוק המשקיעים יוביל לעלייה חדה במחירי השכירות רק אם המהלך הזה יהיה מגובה בפיקוח על מחירי השכירות, יחד עם מיסוי על דמי שכירות מהשקל הראשון כפי שמקובל בדיבידנד או בבורסה, מה שיהיה מאוד מאוד קשה להעביר, הרי רוב נבחרי הציבור מחזיק בנדל"ן להשקעה אזי האפקט יהיה הרסני לשכבות החלשות/בינוניות.

4. בעלי הנכסים של דירות קטנות 1.5-2 חד, יהיו בצרה, הסיבה היא שפשוט לא יהיה מי שירכוש את הנכסים האלו, בשלב הזה או שיהיו הרבה דירות רפאים בגדלים קטנים, או אנשים שלקחו התחייבויות על נכסים אחרים בידיעה שהם ימכרו את דירת החדר וחצי שלהם בX מחיר יפסידו הרבה מאוד כסף במקרה הטוב או שיפסידו את העסקה שאליה התחייבו  במקרה הרע מפאת חוסר יכולת לשלם את הסכום שנקבע מראש.

בדוח שפרמה הכנסת ב 3/3/2014 (לדו"ח המלא לחץ כאן) פורסם שיש עלייה מתמדת משנת 2006 בכמות הפרט ומשקי הבית ששוכרים דירה למגורים 
שכירות בכמות
בטבלה רואים בבירור שיש אזורים מסויימים בהם יש יותר דירות שמאוכלסות ע"י שוכרים מאשר ע"י הבעלים

הפתרון להורדת מחירי הנדל"ן היא בטוח לא לגרום לעליית מחירים או לקיפאון בענף כפי שעשה מר יאיר לפיד בהבטחת חוק מע"מ 0 בשנת 2014.
הפתרון הוא לבנות בהיקף גבוה, לשחרר קרקעות, להקל על בירוקרטיה של תוכניות תמ"א למיניהן, לבנות דירות למשתכן, קרקעות בזול לצעירים עד גיל 35, הפחתת המיסוי לכל מי שמוכר דירה שניה ב שנתיים הקרובות, הטבות מס לקבלנים שמסיימים לבנות מהר ועוד.

ויש עוד פתרון שכנראה יבוא אם נרצה או לא, וזה עליית הריבית, ברגע שהריבית תעלה כל מי שהתחייב למשכנתא גבוהה למעלה מ 75% ומשלם את המקסימום שזה שלישי מההכנסה החודשית, יהיה בבעיה כי העלאה של אפילו 3-5% בריבית יכלה להגיע למאות ואלפי שקלים תוספת להחזר המשכנתא החודשי, הדבר ייצור קושי להחזיר את המשכנתא ומאות משפחות יימכרו את הנכסים שלהם דבר שיוביל להיצע גדול ולתחרות בקרב מוכרי הדירות שיתבטא בסופו של יום בירידת מחירים אבל גם במצוקה כלכלית קשה למיעוטי יכולת.

אייל ימיני
מומחה לנדל"ן ומקרקעין
YEMINI GROUP

 

בדיקה

מתווך יקר כך תעשה יותר כסף בשנה בוודאות

רוצה לעשות יותר עסקאות?
אתה חייב לרשום את זה על הדף!
מה המשמעות של הדבר הזה?
כדי שאת/ה תוכל/י לעלות ברמה מבחינת עסקות הדבר הכי חשוב שיכול לקרות לך הוא בעצם לנתח את מה אתה צריך כדי להגיע למטרה או במושג אחד ׳תוכנית עסקית׳ הנוסחה היא פשוטה:
כמה כסף אתה רוצה להרוויח (נטו אחרי חלוקת עמלת המשרד) בשנה מליון ש״ח? חצי מליון? רבע מליון?
תוסיף את עמלת המשרד
תחלק את הסכום ל 12

מה ממוצע גביית העמלות באזורך? אם אתה
סוכן חדש שאל את הזכיין או מנהל המשרד

תחלק את זה בסכום החודשי של העמלה השנתית התוצאה שתקבל זה בעצם כמה עסקאות אתה צריך לסגור בחודש ביחס לגובה העמלה שניתן לקבל באזורך ע״מ להגיע למטרה של סכום הכסף שתקבל בסוף השנה

הממוצע אומר שאם יש לך ״איקס״ נכסים בבלעדיות אתה תמיד תמכור בממוצע 10% מסך הנכסים שנמצא אצלך ברגע נתון בחודש קלנדרי.
לדוגמא אם יש לך 10 נכסים תמכור נכס אחד בכל חודש.

עכשיו קח את מספר העסקאות תכפיל ב 10 וזה כמות הנכסים שאתה צריך שיהיה לך כל חודש בבלעדיות בכל חודש.

עכשיו כדי להגיע לשם צריך לצאת לפגישות

נניח שאחוזי הסגירה של סוכנים חדשים בשיחה לתיאום פגישה בנכס היא:
על כל 10 שיחות פגישה אחת
ונניח שאחוזי קבלת הבלעדיות אצל סוכן חדש הם על כל 10 פגישות נכס אחד בבלעדיות

זאת אומרת במקרה הזה הסוכן צריך להוציא
100 שיחות בשבוע כדי שיהיו לו 10 פגישות בשבוע שמשם הוא מגייס נכס

אתם תעשו את החשבון לפי אחוזי הסגירה שלכם

ככל שתקצרו את הזמן להגיע לכמות הנכסים הרצוי בחודש כך יגדלו כמות השיחות והפגישות ליום.

המיקוד חייב להיות על נושא השיחות לתיאום פגישה כי רק ככה תגיעו למטרה בצורה ממוקדת
בהצלחה
קבוצת ימיני-שיווק נדל״ן!
אייל ימיני-השם שלך בנדל״ן!

IMG_4224